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ESAME AVVOCATO 2011 - PARERE DI DIRITTO CIVILE - TRACCIA 1 L'agenzia immobiliare Beta, aveva ricevuto da Mevia, un mandato per la vendita di un immobile di sua proprietà. L'incarico era stato conferito in forma scritta con validità di un anno. Alla scadenza, non avendo l' agenzia immobiliare reperito un acquirente per detto immobile, Mevia aveva revocato per iscritto il mandato. Mevia concludeva successivamente la vendita del suo bene, a mezzo dell'intervento di altra agenzia immobiliare, l’agenzia Delta, alla quale la vendita era stata segnalata dalla agenzia Beta. Il candidato assunta la veste di difensore della agenzia Beta, rediga motivato parere esponendo le problematiche sottese alla fattispecie in parola, in particolare l' eventuale riconoscimento parziale della provvigione. (Il contratto di mandato a vendere ed il diritto alla provvigione è stato oggetto delle esercitazioni in aula e di specifica spiegazione durante il Corso di Foggia (esercitazione n. 1, Lez. 3, dispensa n. 3), e il Corso full immersion di Roma) In tema di compravendita immobiliare e diritto alla provigione si veda: VAI A PARERE DI DIRITTO CIVILE TRACCIA 2 SVOLGIMENTO di LUCA D'APOLLO
L’agenzia immobiliare Beta ha svolto un mandato per conto della sig.ra Mevia e seppur l’incarico è stato revocato e l’immobile è stato venduto grazie all’intervento dell’agenzia Gamma, la Beta potrebbe aver diritto alla provvigione. Al fine di dare risposta alla questione giuridica oggetto del presente parere in favore della agenzia Beta bisognerà analizzare la natura della prestazione erogata dalla Beta, in rapporto alla prestazione fornita alla Gamma, e verificare il momento di conclusione della compravendita dell’immobile della sig.ra Mevia, e quindi del diritto della Beta di ottenere la provvigione. Il rapporto intercorso tra l’agenzia Beta e la sig.ra Mevia è qualificabile come mandato a vendere, che si avvicina alla mediazione ma se ne differenzia perché l’incarico è conferito ad un professionista e consiste nel reperire un acquirente di un immobile. In tali casi si suole anche parlare di mediazione atipica, essendo quest'ultima incompatibile con qualsiasi vincolo tra il mediatore e le parti. La mediazione tipica di cui all'art. 1754 c.c., invece, comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un'attività giuridica in senso stretto di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare. Mentre in quest’ultimo caso non si configura un contratto, appunto perché vi è un rapporto trilatero – venditore, mediatore acquirente – in cui il mediatore è equidistante dalle due parti negoziali, nella mediazione atipica vi è, in realtà, un contratto di mandato, a cui segue l’applicazione delle regole della responsabilità contrattuale – visto l’insorgere di un contatto sociale qualificato – in tema di mandato, sia quelle in tema di mediazione (Cass. n. 16382/2009). Nel caso proposto la questio iuris principale riguarda il momento di conclusione dell’affare, a cui consegue il diritto alla provvigione dell’agenzia. La particolarità del caso peraltro è data dalla presenza di due agenzie immobiliari a cui Mevia aveva conferito, in tempi diversi, il mandato a vendere. Perché l’agenzia immobiliare possa ottenere la provvigione per l’attività svolta l’art. 1755 c.c., ritiene necessario la conclusione dell'affare; tuttavia quando all’affare partecipano più mediatori dovrà accertarsi se la conclusione dello stesso sia avvenuta per effetto dell'intervento dei diversi mediatori. Dal primo punto di vista si deve ritenere che l'affare debba tradursi in un rapporto giuridicamente vincolante per le parti, le quali dovranno essere abilitate ad agire per l'adempimento dei patti stipulati o in difetto per il risarcimento dei danni (da questo punto di vista anche la conclusione di un contratto preliminare fa sorgere il diritto alla provvigione). Dal secondo punto di vista è sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera svolta dal mediatore per l'avvicinamento dei contraenti purché tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso. L'articolo 1758 c.c. disciplina l'ipotesi in cui più mediatori cooperino in uno stesso affare, prevedendo che ciascuno di essi abbia diritto a una quota della provvigione. Le questioni da affrontare in merito all'interpretazione di questo articolo sono sostanzialmente due: a) quando si verifica la cooperazione dei mediatori e quindi può ricorrere la fattispecie prevista dal 1758 c.c.; b) l'entità della provvigione che spetta a ciascun singolo mediatore. Secondo la Cassazione, quando diversi operatori concorrono alla conclusione di un affare, ognuno di essi ha diritto a una quota della provvigione in ragione dell'apporto dato. Si tratta quindi, in mancanza di un accordo precedente, di ponderare l'attività e il contributo effettivo dato da ciascun agente e ripartire poi il compenso sulla base di detta valutazione. Si parla di divisione della provvigione tra più mediatori: tale diritto sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando le diverse agenzie abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi affermare la sussistenza di un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare. Tale diritto viene meno, tuttavia, quando le diverse agenzie hanno trattato lo stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo (Cass., n. 16157/2010, (Cass., n. 8443/2000; Cass., n. 1564/1998) Ne consegue che il diritto al compenso non sussiste quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore (Cass., n. 16157/2010, Cass., n. 5952/2005; Cass., n. 6703/2001). Con riguardo invece al diritto e alla misura della provvigione l'art.1758 del codice civile risulta essere molto chiaro e la stessa giurisprudenza sul punto si muove con sicurezza e unanimità: è infatti assodato che l'entità della provvigione sia strettamente connessa con l'affare e non con il numero di soggetti intervenuti. Sarà quindi dovuto il pagamento di una sola provvigione per parte soggetto dell'affare (per esempio in caso di compravendita sarà dovuto il pagamento di una sola provvigione da parte del venditore e una sola da parte dell'acquirente) (Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484). La norma del codice dispone infatti che i mediatori che siano intervenuti abbiano diritto a una quota della provvigione. Al riguardo la Cassazione ha avuto il modo di precisare che "poiché l'art.1758 c.c. pone la regola della ripartizione pro quota della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto ad una quota della medesima e l'obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettategli, a meno che non sia stata pattuita la solidarietà dell'obbligazione dal lato attivo, nel caso è liberatorio il pagamento dell'intera provvigione ad uno solo dei mediatori, avendo gli altri azione esclusivamente contro quest'ultimo per ottenere la propria parte" (Cass. civ. sent. 17/3/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484). Chiarito quindi che ogni mediatore abbia diritto, unitamente ai colleghi che siano intervenuti, a una quota della provvigione, si tratterrà quindi, in mancanza di espresso accordo tra i vari mediatori, di ponderare l'attività e il contributo effettivo alla conclusione dell'affare dato da ognuno di loro e ripartire, sulla base di detta valutazione, la provvigione tra gli stessi. Ogni agenzia, pertanto, avrà diritto alla cd provvigione parziale da calcolarsi in rapporto all’attività espletata e all’efficienza causale della stessa in ordine alla conclusione dell’affare. In conclusione e alla luce di quanto analizzato qualora la segnalazione fatta da Beta alla Gamma sia consistita in attività prodromica alla conclusione dell’affare (esempio segnalazione di potenziali clienti interessati al bene, o che abbiano visionato l’immobile), così determinando una collaborazione seppur indiretta tra le due agenzie, entrambe le agenzie avranno diritto alla provvigione. L'agenzia immobiliare Beta pertanto potrà legittimamente richiedere alla sig.ra Mevia il diritto a una quota della provvigione da considerarsi scissa e distinta da quella eventualmente già corrisposta all’agenzia immobiliare Gamma.
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