La licenza di agibilità nelle compravendite ad uso abitativo (Francesco Accorsi, Praticante Abilitato del Foro di Roma)

CORTE DI CASSAZIONE; sezione II civile; sentenza 8 febbraio 2016, n. 2438; Pres. PICCIALLI, Est. PICARONI, P.M. CELESTE; C.G., S.P. (Avv. PALMERI) c. O.S. (Avv. DI STEFANO). Cassa App. Palermo 23 febbraio 2011.
Compravendita – Contratto preliminare – Licenza di abitabilità – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto – Obblighi del venditore – Inadempimento – Risoluzione del contratto – Aliud pro alio (Cod. civ. art. 1351, 1453, 1470, 1477, 2932; d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 art. 24).
“L’art. 1477 c.c. impone al venditore l’obbligo di consegnare il certificato di abitabilità al promissario acquirente. Questo ultimo può sempre rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo, in mancanza di tale certificato; anche se il mancato rilascio è dovuto all’inerzia del Comune.”

SOMMARIO: 1. Il caso – 2. Il certificato di agibilità od abitabilità – 3. La mancata consegna del certificato di agibilità dell’immobile venduto ed il rapporto con la consegna di aliud pro alio. – 4. La sentenza n. 2438 della Corte di Cassazione del 8/02/2016 – 5. Conclusioni
1. Il caso.
La sentenza qui passata in rassegna concerne il certificato di agibilità e chiarisce, dopo accesi dibattiti in giurisprudenza, se l’obbligo di consegna di tale documento gravi sul venditore o sull’acquirente.
Nella specie, il sig. O.S. acquistava un piano cantinato di un fabbricato dal sig. G.C., con rogito in data 5 settembre 2001. Nello stesso giorno, il sig. O.S., si impegnava, con autonoma scrittura privata, a vendere il suddetto fabbricato ai sig.ri C. e S., dopo averne acquistato la proprietà.
I sig.ri O.S. e G.C. adivano il Tribunale di Palermo con le seguenti richieste: in via principale, risoluzione per inadempimento del contratto preliminare stipulato in data 5 settembre 2001, poiché i promissari acquirenti, sig.ri C. e S., si erano rifiutati di stipulare il contratto definitivo; ed in via subordinata all’accoglimento della domanda principale, condanna dei convenuti al pagamento dell’indennizzo per occupazione dell’immobile. I promissari acquirenti sig.ri C. e S., convenuti in giudizio, resistevano chiedendo l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, ex art. 2932 c.c. e la condanna di O.S. al risarcimento dei danni provocati dalla mancata consegna del certificato di agibilità.
Il Tribunale di Palermo rigettava la domanda attorea deducendo che O.S. non era proprietario dell’immobile promesso in vendita e che la proprietaria sig.ra G.C. non aveva stipulato il preliminare insieme ai promissari acquirenti, sig.ri C. ed S., giacché il preliminare era dichiarato inefficace; infine, i convenuti venivano condannati al rilascio dell’immobile.
Pertanto i promissari acquirenti, sig.ri C. e S., adivano la Corte di Appello di Palermo, mentre resisteva con appello incidentale il promissario alienante sig. O.C. La corte territoriale di Palermo rilevava che il preliminare era valido ed efficace in quanto configurava una promessa di vendita di cosa altrui, e che il giorno fissato per la stipula la sig.ra G.C. si era regolarmente presentata dal notaio per trasferire la proprietà dell’immobile promesso in vendita dal sig. O.S.. In questo grado di giudizio emergeva, inoltre, che i promissari acquirenti, sig.ri C. e S. si erano rifiutati di stipulare il contratto per mancanza del certificato di agibilità, ma tale rifiuto non era giustificato secondo la Corte territoriale: le parti, infatti, avevano espressamente subordinato la stipula del contratto definitivo al rilascio della concessione edilizia, ed il mancato rilascio del certificato di agibilità, di per sé, non costituiva inadempimento del venditore, né, inoltre, era stata dedotta l’impossibilità di conseguire il predetto certificato. La Corte di appello di Palermo, con sentenza depositata il 23 febbraio 2011, accoglieva l’appello incidentale proposto da O.S..
C. e S. propongono ricorso in cassazione sulla base di tre motivi, O.S. resiste con controricorso incidentale sulla base di cinque motivi.
2. Il certificato di agibilità o di abitabilità.
Il certificato di agibilità è un provvedimento amministrativo, disciplinato dall’art. 24 del T.U. dell’edilizia (D.p.r. 6 giugno 2001 n. 380), che attesta la sussistenza delle necessarie condizioni igienico-sanitarie dei locali. La denominazione usata per indicare questo documento non è, però, sempre stata univoca. Il termine licenza di abitabilità, infatti, veniva usato per gli immobili ad uso abitativo , mentre la licenza di agibilità si riferiva agli immobili non residenziali . L’articolo 24 del T.U. dell’edilizia ha eliminato questo duplice riferimento terminologico, attualmente presente nella legislazione di settore, optando per il più ampio termine di “agibilità”. Le condizioni che deve attestare il certificato di agibilità sono disciplinate dall’art. 24 del T.U. dell’edilizia. Tale elencazione concerne le valutazioni da effettuare sui locali, concernenti tutti i rapporti tra l’uomo e l’ambiente inteso in senso lato.
Il certificato di agibilità attesta, inoltre, il raggiungimento degli standards minimi e generali di qualità degli edifici e la realizzazione a regola d’arte degli impianti ad essa serventi, imposti dalle disposizioni di derivazioni comunitaria .
3. La mancata consegna del certificato di agibilità dell’immobile venduto ed il rapporto con la consegna di aliud pro alio.
I casi di mancata consegna del certificato di agibilità al compratore integrano, secondo la giurisprudenza, ipotesi di aliud pro alio e comportano il risarcimento del danno a causa la ridotta commerciabilità del bene compravenduto . Sul punto la giurisprudenza esclude, infatti, la possibilità di risolvere il contratto di compravendita a causa della mancata consegna del certificato di agibilità; ma tale azione viene concessa qualora la abitazione venduta sia del tutto inidonea a conseguire tale certificato per vizi strutturali . Si nega, altresì, la possibilità da parte dei promissari acquirenti di far dichiarare in giudizio l’invalidità della compravendita per tale mancanza , poiché il certificato di abitabilità non costituisce un corredo necessario della vendita di una casa di abitazione . Questa tesi dell’aliud pro alio è stata accolta in giurisprudenza fin dal 1960 , poiché sottraeva il trattamento della vendita di beni con difetti gravi a brevissimi termini di decadenza e di prescrizione; questi ultimi idonei al compratore per attivare la garanzia per i vizi e la mancanza di qualità. Contrariamente a tale orientamento giurisprudenza si critica che la fattispecie dell’aliud pro alio ha, però, una portata applicativa molto più ristretta, in quanto si riferisce soltanto ad ipotesi ben circostanziate, quali: la consegna del venditore di una cosa appartenente ad un genere diverso da quella pattuita; oppure la cosa consegnata è inidonea ad assolvere a quella funzione economica o sociale in vista del quale è stato effettuato quel concreto acquisto da parte del compratore . Il compratore nei casi di aliud pro alio è tutelato soltanto dall’esercizio dell’azione di risoluzione del contratto di compravendita, a prescindere da qualsivoglia atteggiamento soggettivo del venditore (la colpa è, infatti, richiesta soltanto ai fini del risarcimento del danno); usufruendo in tal modo di termine prescrizionale ordinario . La dottrina sostiene l’impossibilità di far rientrare l’ipotesi della mancata consegna del certificato di agibilità tra le ipotesi di consegna dell’aliud pro alio per le seguenti ragioni. La prima motivazione è che l’abitazione sfornita del certificato di abitabilità equivale ad un’abitazione munita dello stesso certificato. Quindi non saremmo di fronte ad una compravendita nella quale si consegna una cosa diversa da quella pattuita, visto che il bene, cioè l’abitazione, rimane sempre lo stesso. Ed, infine, si deduce che la fattispecie dell’aliud pro alio è più adeguata alla struttura dei contratti ad effetti obbligatori, piuttosto che a quella dei contratti ad effetti reali, in cui vi rientra nella maggioranza dei casi il contratto di compravendita . Nei contratti obbligatori, infatti, la programmazione del contratto non coincide temporalmente con la sua esecuzione. D’altro canto la consegna dell’aliud pro alio non trasla temporalmente la produzione degli effetti del contratto; anzi presuppone, per l’appunto, che l’esecuzione stessa del contratto non sia conforme alla programmazione, integrando perciò l’inadempimento. Nei contratti traslativi, quale per esempio la compravendita, il momento della programmazione coincide con quello dell’esecuzione; questi due momenti pur riferendosi a diverse fasi della conclusione del contratto definiscono sia il regolamento di interessi delle parti e contestualmente, anche, la sua attuazione . Le irregolarità devono, pertanto, sussistere al momento della conclusione del contratto e non si può configurare un inadempimento nella fase di esecuzione. L’art. 1497 c.c. configura una responsabilità per inadempimento del venditore e risulta difficile ipotizzare questa specifica responsabilità per inadempimento del venditore sottratta alla disciplina specifica dell’art. 1497 c.c.. Il punto nodale si ravvisa proprio nel il rapporto tra norme generali e norme speciali. La teoria della consegna dell’aliud pro alio, comporta la cancellazione del rilievo delle norme speciali circa la responsabilità del contraente, contenute nella regolamentazione dei contratti tipici. Perciò non è possibile far rientrare la fattispecie della mancanza del certificato di agibilità all’interno dell’art. 1453 c.c.; questa impostazione darebbe in tal modo la prevalenza assoluta alla norma generale rispetto alle varie norme speciali, contenute nella disciplina della compravendita. Insomma, per quanto correlate alla regolamentazione della consegna della cosa, le ipotesi di mancanza della certificazione di abitabilità si riferiscono alla funzione traslativa della vendita sotto il profilo dell’irregolarità del diritto sulla cosa che viene trasmesso. Con riferimento a quanto sopra affermato ed in base alle recenti statuizioni della giurisprudenza si ritiene che la mancata consegna del certificato di agibilità non integra più un’ipotesi di consegna di aliud pro alio .
4. La sentenza n. 2438 della Corte di Cassazione del 8/02/2016.
La sentenza qui passata in rassegna stabilisce che il venditore ha l’obbligo di consegnare il certificato di abitabilità, ex art. 1477 c.c. ; tale inadempimento giustifica la scelta del promissario acquirente di non stipulare il contratto definitivo. Il principio di diritto sopra richiamato si scontra con la dottrina che, invece, sostiene che la mancata consegna del certificato di agibilità non rientri nella previsione dell’art. 1477, III comma, c.c.; in quanto tale comportamento non integra un inadempimento all’obbligazione di consegnare dei titoli e dei documenti (il che dà diritto solo al risarcimento del danno), ma configura, per l’appunto, un inadempimento alla sostanza del risultato negoziale. Tale decisione della Corte di Cassazione non si limita soltanto ad enunciare questo principio ma si spinge ben oltre, affermando che l’inadempimento del venditore sussiste anche nel caso in cui costui abbia richiesto il certificato di agibilità ma che non gli sia stato rilasciato a causa dell’inerzia del Comune. La sentenza n. 2438 del 2016, in conformità con quanto precedentemente esposto, rileva, ulteriormente, che le spese sostenute per il certificato di abitabilità sono a carico del venditore; attuando così una deroga, già confermata in dottrina, a quanto è, invece, espresso dal tenore letterale dell’art. 1475 c.c. , che pone a carico del compratore le spese del contratto di vendita e delle altre spese accessorie, se non diversamente pattuito. Questa statuizione della Corte di Cassazione si ravvisa la nitidezza dei ragionamenti svolti; ma tale chiarezza è presente soltanto nel settore delle compravendite immobiliari ad uso abitativo, mentre non si riscontra, affatto nel campo delle compravendite ad uso diverso di quello abitativo. In questo ultima area dominano, per l’appunto, due indirizzi giurisprudenziali non coincidenti tra loro . Il primo sostiene che grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative . Il secondo, invece, rileva che la mancanza delle autorizzazioni o delle concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio, costituisce inadempimento del locatore che può agire in risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata .
5. Conclusioni
Seppur la disciplina codicistica, di cui agli articoli 1477 c.c. e 1498 c.c., pone degli obblighi alle parti contrattuali di una compravendita, ciò non basta ad eliminare le problematiche che potrebbero sorgere prima, durante o dopo la stipula di un contratto di compravendita. Perciò l’importanza della statuizione emessa dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 2438/2016 non è da sottovalutare, in quanto chiarisce il comportamento dei venditori e dei compratori nel campo delle compravendite immobiliari ad uso abitativo. Nel settore delle compravendite immobiliari ad uso diverso da quello abitativo, si auspica un tempestivo intervento della Corte di Cassazione a Sezioni Unite volto a risolvere i contrasti di orientamento all’interno delle stesse sezioni semplici della Corte.

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